《民法典》實施后不動產抵押登記的變化

2021年1月1日，《民法典》正式施行。與之同時，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《擔保制度解釋》）發布實施。同年4月6日，自然資源部印發了《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》（以下簡稱“54號文”）�！睹穹ǖ洹芳捌湎嚓P司法解釋、政策文件對不動產抵押登記的實體和程序規則作出了一些新規定、新要求，主要涉及抵押登記的情形、規則、內容和效力的變化。

不動產抵押登記情形變化

哪些不動產可以抵押，哪些不可以抵押，這方面的變化主要是兩個。一是耕地、林地、草地等土地經營權抵押的，可以辦理不動產抵押登記，而不能以其土地承包經營權進行抵押。二是學校、幼兒園、醫療機構、養老機構等為公益目的成立的非營利法人不能以其教育設施、醫療衛生設施、養老設施和其他公益設施抵押，但能夠以除此之外的其他不動產抵押；登記為營利法人的學校、幼兒園、醫療機構、養老機構等能夠以其不動產進行抵押。

不動產抵押登記規則變化

以前抵押人不能轉讓抵押的不動產，即不允許不動產帶著抵押負擔轉移�！睹穹ǖ洹肥┬泻�，承認抵押權的追及效力，允許抵押人轉讓抵押的不動產。但是，為了平衡抵押權人和抵押人的利益、穩定預期，《民法典》第406條規定當事人可以就抵押財產能否轉讓進行約定�！稉�保制度解釋》第43條規定禁止或者限制轉讓抵押財產的約定可以進行登記，登記約定后違反約定轉讓抵押財產的，不發生物權效力。據此，54號文修改了登記簿，在“抵押權登記信息”頁增加 “是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”欄目（以下簡稱“約定欄”）。要求登記機構根據當事人的申請在登記簿約定欄記載轉讓抵押不動產的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉讓的，由受讓人、抵押人和抵押權人共同申請轉移登記；沒有約定的填寫“否”，抵押期間依法轉讓的，由受讓人、抵押人共同申請轉移登記。約定情況發生變化的，可以辦理變更登記。

這是不動產抵押登記規則的一個重大變化，必須全面準確把握。一是充分認識“禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”（以下簡稱“禁限約定”）具有登記能力是法律所賦予的，依據當事人申請記載該約定是依法登記原則的內在要求。該約定一旦記載，則具有對抗效力。二是記載“禁限約定”重點在于該約定是否存在，約定的具體內容在所不問，約定情況的變化也只關注“是”與“否”的變化。三是抵押權人參與抵押不動產的轉讓，實際是利益第三方參與登記申請，這是對傳統的權利方、義務方共同申請登記規則的創新，需要在登記申請表中增加第三方申請人欄目或者記載第三方申請人信息。四是轉讓抵押不動產后，抵押人將隨之發生變更，抵押人變更登記可以與抵押不動產轉移登記同步開展，實現信息關聯變更。五是抵押預告登記時，抵押合同已經簽訂，且抵押預告登記轉為抵押權登記一般隨著主權利 “預轉現”同時進行。因此，在辦理抵押預告登記，需要記載是否存在“禁限約定”，這樣在轉為正式抵押登記時，該內容能夠予以轉載。

另外，還需注意：第一，對于抵押權已登記的抵押財產清償順序，《民法典》第414條刪除了“抵押登記順序相同”的情形，這就要求登記機構精確記載抵押登記時間，有需要的可具體到時、分、秒，避免因登記時間相同而帶來清償順序的判斷問題。第二，《民法典》保留了登記機構不得對不動產進行評估的規定，同時刪除了原《擔保法》“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”的規定，說明登記機構對“超額抵押”無審查之必要。

不動產抵押登記內容變化

不動產抵押登記內容的變化直接反映在登記簿的修改上，除增加記載“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”外，主要有兩個修改，一是增加“擔保范圍”；二是“最高債權數額”修改為“最高債權額”并獨立為一個欄目。

法律上的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用等6項。不動產抵押不轉移占有，不存在保管擔保財產費用。因此，法定的擔保范圍只有5項。當然，當事人另有約定的，依其約定。

實踐中，在合同中約定擔保范圍的較為普遍。原來登記簿沒有設立擔保范圍的專門欄目，只是在附記欄中記載。這樣存在兩方面問題：一是有的地方記載，有的地方不記載，導致合同約定和登記簿記載不一致，為抵押權實現帶來困擾；二是有的不記載具體范圍，只籠統填寫“詳見合同”，而合同屬于登記原始材料，除了權利人，其他人無法查詢，因而減弱了登記簿的公示作用。因此，登記簿修改時，增加了擔保范圍欄目，作為一般抵押和最高額抵押登簿的必填項目。填寫時，可以按照法定的5項內容，設置勾選方式。在辦理抵押預告登記時，記載擔保范圍，也是為了在轉為正式抵押登記時，該內容能夠予以轉載。

不動產抵押分為一般抵押和最高額抵押，一般抵押的主債權數額是確定的，最高額抵押一般決算前具體擔保數額無法確定。實踐中，最高債權額是“本金最高額”還是“債權最高額”，是以登記為準還是以合同為準，都不明確。原來的登記簿中將最高債權數額與被擔保主債權數額置于一欄，采取與一般抵押相同的處理方式，最高債權數額記載最高額抵押的主債權數額，同時記載擔保范圍。但是，《擔保制度解釋》第15條規定，“最高額擔保中的最高債權額，是指包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產的費用、實現債權或者實現擔保物權的費用等在內的全部債權，但是當事人另有約定的除外。登記的最高債權額與當事人約定的最高債權額不一致的，人民法院應當依據登記的最高債權額確定債權人優先受償的范圍�！睋�此，新登記簿將“最高債權數額”修改為“最高債權額”，并從一般抵押的被擔保主債權數額欄目獨立出來；在記載擔保范圍的基礎上，最高債權額填寫最高額抵押擔保范圍所對應的最高債權數額，以與司法解釋一致。

不動產抵押登記效力變化

不動產抵押登記后才發生法律效力，這一點是不變的。根據《擔保制度解釋》，其效力變化主要涉及部分抵押登記業務。

一是在建建筑物的抵押只能是土地上已有的建筑物或者正在建造的已完成部分建筑物，原來有的地方依據原擔保法司法解釋，以依法獲準尚未建造的建筑物抵押的，法律不予支持。在建建筑物抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分，不能及于續建部分、新增建筑物以及規劃中尚未建造的建筑物。二是明確了抵押預告登記的順位保全和破產別除效力。辦理抵押預告登記后，房屋所有權已經首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，抵押權自預告登記之日起設立。在破產程序中，抵押不動產屬于破產財產的，抵押預告登記的權利人可以依法就抵押不動產優先受償，但僅限于抵押不動產的價值范圍而非抵押擔保范圍。